قرار جديد من وزارة العدل حول اخراج المستأجر في تركيا

أصدرت وزارة العدل التركية قرار برفض أي دعوة مقدمة من صاحب العقار يطالب فيها المستأجر بالإخلاء قبل الرجوع إلى وسيط لحل الموضوع ودياً وإذا تعذر ذلك بعد شهور أو سنة تقبل الدعوة .

وأضافت بحسب ما نشرته صحيفة يني شفق وترجمه موقع تركيا اليوم ، أن أي دعوى إخلاء للمستأجر قبل ان تتم المحاولة مع وسيط ستُرفض واذا تعذر ذلك خلال مدة اقصاها سنة.

وأشارت أنه يتم بعدها اللجوء للقضاء واذا تم اللجوء للقضاء تأخذ الإجراءات مدة سنتين.

ما هي الحقوق القانونية التي لديك في النزاعات التي قد تنشأ بين المستأجر والمالك؟ قمنا بتجميعها لك.

هل يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار على أساس انتهاء مدة الإيجار؟

لا. لا يجوز للمالك إخلاء المستأجر على أساس انتهاء مدة العقد. وقد تم التأكيد على هذه المسألة في المادة 347 من قانون الموجبات كالتالي: ” يُذكر أن “المؤجر لا يمكنه إنهاء العقد بناءً على انتهاء مدة العقد.”

لذلك ، حتى إذا كنت قد وقعت على عقد إيجار لمدة عام واحد ووصلت إلى نهاية ذلك العام ، فلا يمكن للمالك طردك.

وفقًا للقانون ، لا يحق للمالك إنهاء العقد بسبب انتهاء المدة ، لكن المستأجر له هذا الحق. بمعنى آخر ، بصفتك المستأجر ، يمكنك إنهاء عقد الإيجار عن طريق تقديم إشعار قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية فترة العقد. ومع ذلك ، إذا لم تقدم إشعارًا لمدة 15 يومًا ، فسيتم تمديد العقد لمدة عام واحد بنفس الشروط ؛ لذلك ستستمر اتفاقية الإيجار كما هي.

لا يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار إلا من خلال تقديم إشعار في حالة انقضاء فترة التمديد البالغة 10 سنوات. بعد 10 سنوات ، لا يحتاج المالك إلى إبداء أي سبب. بمعنى آخر ، إذا لم يمر 10 سنوات على عقد الإيجار للمالك ، فلا يمكنه إزالة المستأجر دون مبرر.

يجب أن يكون أي إخطار من المالك خلال هذه الفترة وغيرها خطيًا أيضًا. الإخطار الشفهي ليس صحيحا من الناحية القانونية. في قانون الالتزامات ، يتم تنظيم إنهاء عقود الإيجار بطريقتين: الإخطار والتقاضي. في الامور التي ذكرناها اعلاه يكفي التبليغ فلا داعي لرفع دعوى. ومع ذلك ، في ظل وجود الشروط التي سيتم شرحها أدناه ، لا بد من اللجوء إلى التقاضي.

إذا أراد المالك إنهاء عقد الإيجار ، فهل له الحق في الانتظار لمدة 10 سنوات حتى تمر؟

لديه حق. تم تحديد شروط هذا الموقف في قانون الالتزامات ودعمته اللوائح لصالح المستأجر. وفقًا لذلك ، يجوز للمالك إنهاء عقد الإيجار في الحالات التالية.

لكن لا ينبغي أن ننسى أنه في هذه الحالات يجب عليه رفع دعوى قضائية:

• إذا كان لمالك العقار حاجة شخصية ، أي في حالة إعادة بناء المسكن أو مكان العمل ، وتقسيم الممتلكات وبيعها ، يمكن إنهاء العقد عن طريق التقاضي بناءً على احتياجات المالك الجديد.
• إذا كان المالك ملزمًا باستخدام منزله كمسكن له أو لزوجته أو أحفاده أو من يعولهم ، فيمكنه إنهاء العقد. ومع ذلك ، لهذا ، يجب عليه رفع دعوى الإخلاء في محكمة الصلح وإثبات ادعاءاته على أساس القضية. تصف المحكمة العليا حاجة صاحب المنزل على النحو التالي:

“يحتاج المالك إلى إثبات صدقه و يعرض سبب مقنع. لا يمكن قبول الحاجة التي لم تحدث بعد أو بسبب فترة زمنية طويلة كسبب للإخلاء. في وقت رفع الدعوى ، لا يكفي وجود سبب الحاجة ، ويجب أن تستمر هذه الحاجة أثناء المحاكمة.”

• قد يطلب المالك من المستأجر إخلاء المنزل لهذه الأسباب ، على الرغم من أنه لا يحتاج إليه حقًا أو لن يقوم بأي تجديدات للمنزل. ومع ذلك ، هذا وحده لا يكفي لإخلاء المنزل. في هذه الحالة ، يمكن للمستأجر أن يطلب من المالك رفع دعوى إخلاء وإثبات أمام المحكمة أنه يحتاج إلى استخدام المنزل بنفسه.

إذا قام المالك ببيع المنزل لشخص آخر ، فهل يمكن للمالك الجديد طرد المستأجر؟

كما ذكرنا أعلاه ، يمكن للمالك بيع منزله لشخص آخر. إذا كان المالك الجديد للمنزل يريد أيضًا استخدامه كمسكن ، فيجب عليه إخطار المستأجر كتابيًا خلال شهر واحد من تاريخ الاستحواذ على المنزل. قد يقرر المالك الجديد للمنزل إنهاء العقد عن طريق رفع دعوى إخلاء بعد 6 أشهر من تقديم هذا الإخطار.

هل يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء بناءً على أسباب متعلقة بالمستأجر ؟

نعم. وهذه الأسباب هي:

• إذا لم يغادر المستأجر المنزل في تاريخ معين ، على الرغم من وعده الكتابي بالإخلاء ؛

• إذا لم يدفع المستأجر الإيجار وأعطاه المالك إشعارين كتابيين مبررين ؛

• يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء إذا كان المستأجر أو زوجته / زوجها لديه سكن مناسب داخل حدود نفس المنطقة أو المدينة

• بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للمادة 315 من قانون الالتزامات ، إذا فشل المستأجر في الوفاء بالتزامه بدفع الإيجار المستحق أو المصاريف الإضافية بعد استلام المنزل المؤجر ، يجوز للمالك منح المستأجر فترة كتابية وإخطاره بذلك. سينهي العقد إذا تم تجاوز هذه المدة. هذه الفترة لا تقل عن 30 يومًا للإيجارات السكنية وأماكن العمل المسقوفة.

هل يمكن للمالك زيادة الإيجار بشكل كبير ، مستشهداً بالوضع الاقتصادي؟

لا. يمكن تحديد سعر إيجار المساكن وأماكن العمل بشرط ألا يتجاوز معدل التغيير بناءً على متوسطات الاثني عشر شهرًا في الرقم القياسي لأسعار المستهلك للعام السابق. هذا المعدل هو 17.71٪في ديسمبر من عام 2021. لذلك ، على سبيل المثال ، إذا دفعت 1000 ليرة تركية من الإيجار لمنزلك ، فيمكن زيادة الحد الأقصى بمقدار 177.1 ليرة تركية إلى إيجارك في العام الجديد.

ما الذي يمكن عمله إذا كان هناك خلاف بين المالك والمستأجر فيما يتعلق بتحديد سعر الإيجار؟

يمكن رفع دعوى الفصل في محكمة الصلح المدنية ويمكن للمحكمة أن تقرر سعر الإيجار. يمكن رفع هذه الدعوى من قبل المستأجر أو المالك. تحدد المحكمة سعر الإيجار في ضوء تقرير خبير ، مع مراعاة المنطقة التي يقع فيها المنزل ، وحالة المنزل ، وشروط العقد. إن اجتهاد محكمة النقض في قضايا تحديد الإيجار هو أنه يمكن تطبيق مؤشر أسعار المستهلك لمدة 3 سنوات متتالية ، وفي حالة الخلاف بين الأطراف على سعر الإيجار بعد هذه الفترة ، يجب تحديد مبلغ الإيجار وفقًا قواعد الحق والإهمال. نتيجة لقضية تحديد الإيجار ، يقرر القاضي الإيجار الذي سيتم تطبيقه في غضون فترة عام واحد.

في عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن 5 سنوات ، يتم تحديد سعر الإيجار المطبق من قبل القاضي من خلال النظر في معدل التغيير وفقًا لمتوسطات 12 شهرًا في مؤشر أسعار المستهلك ، وحالة العقار المؤجر وقيم الإيجار المماثلة.